Het verschil tussen een finca rústica en urbana

Na voldoende research heb je de beslissing genomen om te investeren in een woning in Spanje. De volgende stap is het vinden van een woning dat voldoet aan jouw wensen. Ga je voor een rustieke finca of toch voor een type urbano? Hierin is het heel belangrijk om alle voor- en nadelen van de verschillende soorten woningen tegen elkaar af te wegen. Daar helpen we je graag mee op weg!

 

Wat is een finca?

Als je vaker in Spanje bent geweest heb je vast wel eens van een “finca” gehoord. Wat veel mensen hierbij voor zich zien is een boerderij of landhuis in een mooie landelijke omgeving, maar eigenlijk is een finca niets meer dan een perceel, met of zonder bebouwing. In Spanje kennen ze verschillende typen fincas. Voor elke finca is in het Plan General de Ordenación Urbana (bestemmingsplan) vastgelegd welk type gebruik voor die bepaalde finca is toegestaan.

De verschillende soorten bestemmingsplannen lichten we even toe:

 

Finca Rústica

finca rustica

Het klinkt heel idyllisch, een finca rústica. Misschien heb je gelijk een beeld voor ogen van een echt Spaans landhuis op een rustig gelegen perceel. Helaas is dat (nog) niet helemaal het geval. Een finca rústica is in werkelijkheid een stuk land dat niet is bestemd voor woningbouw. Het zijn bijvoorbeeld vaak stukken landbouwgrond, natuurgebieden of bossen. 

Het is goed om na te gaan waarom je wilt investeren. Heb je namelijk het idee om een woning te bouwen of op te knappen, om deze weer te verkopen? Voor de Spaanse bevolking is het vaak al erg lastig om een finca rústica te financieren of te verkopen. Dus vraag jezelf goed af of je dat risico als buitenlander (non-resident) aan wilt gaan.

Wil je een finca rústica met een bestaande woning? Houd er rekening mee dat deze vaak op het platteland is gelegen. Een afgelegen locatie met weinig faciliteiten op korte afstand. 

Weinig banken financieren dit soort woningen, omdat:

  1. Er vaak gebreken zijn aan rústica woningen. Denk aan illegale vierkante meters of vergunningen die ontbreken.
  2. De woning is gelegen op een niet-populaire plek. Indien de hypotheekgever haar hypotheek niet betaalt en de bank dit onderpand als bankbeslag opneemt, dan zal het lastig zijn deze woning te kunnen verkopen.

 

Belangrijke check: het taxatierapport

De taxatie van de woning is enorm belangrijk, aangezien hier vaak gebreken aan de woning aan het licht komen. Een voorbeeld hiervan is dat de woning is 100 vierkante meter, maar er is maar 75 vierkante meter legaal geregistreerd. Enkel de legaal geregistreerde meters kunnen worden getaxeerd, waardoor de taxatiewaarde lager uitvalt. 

Andere aspecten die naar voren kunnen komen in het taxatierapport zijn bijvoorbeeld bepaalde advertencias of condicionantes of ontbrekende vergunningen die in het taxatierapport zijn opgenomen, waardoor een bank niet tot financiering kan overgaan. Het is dus belangrijk om het taxatierapport van tevoren goed in te zien.

Heb je de voorkeur om een woning te bouwen? Dit is zeker niet onmogelijk, maar wél een ontzettend lastig proces, met name als het om een Spaanse hypotheek gaat. Tenzij alles in het taxatierapport correct vermeld staat, kan de aankoop zonder aanvullende vergunning plaatsvinden. Is dit niet het geval? Dan dien je een vergunning aan te vragen. Je moet rekening houden met het feit dat de gemeente in een bestemmingsplan heeft vastgelegd hoe groot het perceel mag zijn als er wordt gebouwd op dit stuk land. Daarnaast gelden er ook verschillende regels voor de bouw zelf, zoals het verbod op de aanleg van verharde wegen naar de finca toe. Al met al kan dit een zeer langdurig en kostbaar proces worden, zonder de gewenste uitkomst.

Daarnaast zullen banken in Spanje huiverig zijn om een hypotheek te verstrekken voor de aankoop van een dergelijke woning. Alleen als de vergunningen tiptop in orde zijn, de status van de woning in orde is (is er elektriciteit en lopend water) en de documenten zijn gecheckt door een advocaat, zal de bank (mogelijk) een goedkeuring geven. Kortom: werk aan de winkel.

 

Finca Urbana

finca urbana Wanneer het een ‘finca urbana’ betreft, wordt de keuze om te investeren een stuk aantrekkelijker. Een woning urbana is onder andere te herkennen aan de locatie, gelegen aan de kust of in een dorp/stad. Er zijn faciliteiten als een supermarkt of restaurant op korte afstand aanwezig. Dit maakt het een aantrekkelijke plaats en is er bij een finca urbana vaak meer zekerheid dat de woning snel verkocht kan worden als bankbeslag. Hierdoor is het voor een Spaanse bank interessanter om te financieren.

Ook voor een finca urbana is het heel belangrijk het taxatierapport in te zien, maar komt het voor dit soort woningen minder snel voor dat er verborgen gebreken zijn. Daarnaast is er voor een finca urbana een bouwvergunning in het bestemmingsplan opgenomen. Mocht je de wens hebben zelf een woning te bouwen, is het wel belangrijk om naar alle verdere bouwbepalingen te kijken die in het bestemmingsplan zijn vastgelegd. Zo weet je vooraf of jouw investering tot zijn recht kan komen op dit perceel. Als je rekening houdt met de aangegeven bouwbepalingen zal het verkrijgen van (eventuele) vergunningen vrij eenvoudig verlopen.

Op gebied van een hypotheek voor een finca Urbana in Spanje zul je over het algemeen weinig problemen ondervinden. Ben je onzeker van de vergunningen in het bestemmingsplan, laat deze dan vooraf controleren. In Spanje is namelijk aankoop onder voorbehoud van financiering niet standaard.

 

Finca Urbanizable

De naam doet mogelijk anders vermoeden, maar het gaat hier om een finca rústica. Het enige verschil is dat de grond mogelijk ontwikkeld kan worden voor urbanisatie. Voor het omzetten naar een finca urbana dient een Plan Parcial ingediend te worden. Hierin worden o.a. de perceelsgrenzen en het doel van de ontwikkeling aangegeven. Pas na goedkeuring van het Plan Parcial kan een bouwvergunning worden aangevraagd.

Houd er rekening mee – zeker voor een hypotheek – dat het regelen van een Plan Parcial en een bouwvergunning maanden tot wel jaren kan duren. We spreken immers over Spanje.

 

Cedula de la Habitabilidad

Een belangrijk document voor het aankopen van een woning in Spanje is de Cedula, oftewel de woonvergunning. De Cedula wordt verstrekt zodra de woning vanuit juridisch oogpunt ‘bewoonbaar’ blijkt, en dus de status Finca Urbana heeft. Bij een nieuwbouwwoning wordt de bewoonbaarheid van de woning bij oplevering van de woning beoordeeld. Hierna wordt er een Cedula afgegeven. 

cedula habitabilitat

Deze vergunning is van groot belang aangezien je zonder een Cedula absoluut géén hypotheek kunt krijgen bij de Spaanse bank. Daarnaast kom je ook bij andere zaken in de problemen, zoals het aanvragen van aansluiting van water of elektriciteit.

 

Wat zijn de belangrijkste aandachtspunten bij een woningaankoop?

Wanneer je wilt investeren in een woning in Spanje, nieuwbouw of bestaand, is het belangrijk om vooraf na te gaan of je met een finca rústica of urbana te maken hebt. Dit kan namelijk van grote invloed zijn op jouw eigen bestemmingsplan voor het perceel. 

Bedenk daarom goed met welke doeleinden jij de aankoop van een stuk land in Spanje doet. Wil je een huis bouwen waar je zelf van de Spaanse leefstijl kunt genieten, of ben je eerder geïnteresseerd in het bouwen van een aantal vakantiehuisjes om te verhuren? Ga vooraf na wat er in het bestemmingsplan is vastgelegd, zodat je duidelijk weet waar je rekening mee dient te houden.

Daarnaast is goed om na te gaan welke banken een financiering kunnen verstrekken voor een finca. Zo financieren de meeste aangesloten banken bij Spaanse Hypotheek geen finca rústica, maar wel fincas urbanas. Koop je volledig met eigen geld, dan ben je vrij in je keuze. Wil je een gedeelte financieren met een hypotheek? Dan is de keuze beperkter.

 

Een hypotheek voor Spaans vastgoed

Ben je benieuwd wat wij voor jou kunnen betekenen in de aankoop van een finca urbana? We helpen woningzoekers, ondernemers en investeerders in Spanje om vastgoed te financieren. Afhankelijk van jouw situatie zijn er twee opties:

  1. Je hebt nog geen woning op het oog, en bent benieuwd naar je financieringsmogelijkheden in Spanje. Kies dan voor ons hypotheekrapport.
  2. Je hebt al een woning gevonden en wilt graag een exacte berekening van je financiering, inclusief offerte voor een hypotheek. Kies dan de hypotheek Pre-scan.

 

Tip: Download de whitepaper “Woning aankopen in Spanje”

Whitepaper Woning aankopen Spanje

Download hier