Hypotheekrente Spanje
Een belangrijk onderwerp bij een financiering van een Spaanse woning: de hypotheekrente in Spanje. Vaak zie je verschillen hierin, zeker op het internet. En wat zijn de verwachtingen van eventuele rentewijzigingen, zodat je hiermee rekening kunt houden? Onze analisten duiken ieder jaar in op het vraagstuk hypotheekrentes in Spanje.
Maar laten we beginnen met een standaardreactie van woningaankopers in Spanje:
‘’Op het internet lees ik veel lagere rentes!’’
Het komt voor dat we dit meerdere keren per week te horen krijgen. Mensen zien vaste rentes voorbijkomen van 2 of 3%, maar de vraag is: hoe is dit mogelijk?
De reden is simpel. Deze rentes zijn namelijk bestemd voor Spanjaarden die in Spanje wonen. Het kán voorkomen dat deze rentes ook verstrekt worden aan inwoners die niet van origine Spaans zijn. Maar in dat geval betreft het buitenlanders die al >2 jaar wonend en belastingplichtig zijn in dit land. Jij als Nederlander, die geen belasting in Spanje betaalt, wordt gezien als buitenlander die hier een hypotheek aanvraagt. Hiervoor worden altijd rente toeslagen gerekend, de zogenaamde risico-opslag.
Belangrijker is: wat zijn nu de daadwerkelijke rentes voor jou als Nederlandstalige aankoper uit Nederland of België? En hoe komen deze hypotheekrentes tot stand? Daarvoor starten we eerst met een terugblik naar voorgaande jaren:
Terugblik op de jaren 2020 – 2022
Toen de coronacrisis toesloeg in 2020 waren de meningen over de rentes in Spanje (en Europa) enorm verdeeld. De een riep dat de rentes enorm zouden stijgen door deflatie, de ander dat de rentes historisch laag zouden blijven door de ingrepen van de ECB. Tijdens de coronacrisis bleven die rentes een tijd lang erg laag, waardoor het voor veel mensen aantrekkelijk was om een hypotheek af te sluiten, zelfs voor kopers die het eigenlijk uit eigen vermogen kunnen betalen, de zogenoemde cashbuyers.
De rol van de Europese Centrale Bank (ECB)
Net zoals Nederland is Spanje lid van de eurozone en heeft de ECB veel invloed op het monetaire beleid en de rentes. Een belangrijke indicator hierin is de euribor rate (de rente waarmee banken geld aan elkaar kunnen uitlenen). Deze bepaalt grotendeels de variabele rentestanden in Europa. De vaste rente is daar vervolgens weer een afgeleide van, al heeft iedere Spaanse bank zijn eigen risicobepaling methode.
Sinds 2014 zijn er al grootschalige opkoopplannen opgezet, die o.a. ervoor zorgden dat de rentes (kunstmatig) laag bleven. Tot heel 2021 zijn deze steunplannen door blijven gaan, net als het reguliere opkoopbeleid van de ECB, en bleef de gemiddelde hypotheekrente in Spanje lager dan ooit.
De rol van de economie en de woningmarkt
Naast de ECB, speelt ook de economie en de status van de woningmarkt een grote rol. Denk aan het (hoge) inflatieniveau bijvoorbeeld, of we in een gunstige economische situatie zitten of in een recessie, én uiteraard of vastgoed in Spanje courant is en goed verkoopt / voldoende roulatie is.
Dit alles maakt dat in de loop van 2022 de hypotheekrentes snel aan het veranderen waren. De ECB verhoogt in stappen de rentes, alhoewel het opkoopprogramma voor de zuidelijke Europese landen wel blijft bestaan. Uit een rapport van het Spaanse Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE) blijkt dat het gemiddelde rentepercentage over woningen voor non-residenten snel stijgt, tot wel boven de 4 of zelfs 5%.
En hiermee komen we bij onze hypotheekrentes voor 2023:
Hypotheekrente 2023
De verwachting is dat de woningmarkt in Spanje én het gedrag van de Spaanse banken gaat veranderen de komende tijd. Spaanse banken zullen nog steeds graag hypotheken aan non-residenten verstrekken, want dit is een interessante inkomstenbron voor ze. Maar ook de hypotheekrentes in Spanje zijn afhankelijk van het beleid van de ECB. Deze is langzaam aan het stabiliseren, maar er zijn nog wisselingen. Op dit moment kun je het volgende merken:
- Spaanse banken offreren sneller een mixrente (10 jaar vast, de rest variabel).
- Een hogere vaste rente die geboden wordt, t.o.v. een variabele rente.
- Een wisselende Euribor-rente, waardoor de variabele rente ook per maand kan verschillen.
Dit heeft alles te maken met de onzekerheid voor Spaanse banken. Ze willen jou geen langdurige vaste rente bieden als de ECB mogelijk haar tarieven gaat verhogen en het risico verlagen op lange termijn. Houd hier dus rekening mee als internationale aankoper! Ook zal een offerte van de bank vaak minder lang geldig zijn dan in eerdere jaren.
Actuele rentetarieven in Spanje
Met de schommelingen van de afgelopen maanden is de verwachting dat hypotheekrente in 2023 behoorlijk kan afwijken van de rentes die we kenden in 2020 en 2021. Houd rekening met hogere rentes al a 4,5-5,5% voor zowel variabele als vaste rentes. Bij Spaanse Hypotheek kun je al terecht vanaf 2,7% rente; maar dan gelden er wel andere voorwaarden voor je hypotheek.
Let op: rentetarieven voor buitenlanders zijn altijd maatwerk, er is geen vaste hypotheekrente. We vertellen je hier graag meer over:
Bepaling van jouw specifieke rentetarieven door Spaanse bank
Veel woningaankopers die wij begeleiden bij Spaanse Hypotheek gaan er vaak vanuit dat het laagst mogelijke rentetarief óók wel voor hun zal gelden. In Spanje is dit niet gebruikelijk, zeker niet voor non-residenten. De rente die een bank in Spanje jou biedt, is afhankelijk van jouw dossier en de variabelen, zoals:
- De kwaliteit van het onderpand
- Wat is de aankoop- en hypotheeksom?
- De looptijd die je mag aangaan
- Hoeveel eigen vermogen kun je inbrengen?
- Uit welke bron komt je inkomen (vast, flexibel, onderneming, etc.)
- Welke bankproducten neem je nog meer af?
Houd er ook rekening meer dat het aantrekkelijk blijft om te investeren in Spaans vastgoed. De woningmarkt voor buitenlandse aankopers verschilt nog steeds erg van Nederland, en de prijzen liggen nog steeds gemiddeld 40% lager dan in Nederland.
Moet ik kiezen voor een variabele of vaste rente?
Het antwoord kunnen en mogen wij je niet geven. De keuze is altijd aan jou zelf. Afhankelijk van de Spaanse bank krijg je meestal de optie tussen een vaste rente (vastgezet voor een bepaalde looptijd) of een variabele rente (wisselt jaarlijks met de huidige bankrentes). Als een van de weinige partijen biedt Spaanse Hypotheek ook onder voorwaarden een mix van beide opties. Vraag ons naar de voorwaarden.
Bij de keuze voor een rente raden wij het aan om rekening te houden met deze zaken:
- Wat zijn de verwachtingen en voorspellingen van de economie én de ECB; en combineer dit met de looptijd van je hypotheek. Is de rente laag en de verwachting dat deze stijgt? Dan kiest met vaak voor een vaste rente. Is de rente hoog of wisselend en zijn er tekenen dat deze gaat dalen voor lange termijn? Dan is variabel mogelijk een optie.
- De wens van de Spaanse bank. De bank zal normaal gesproken liever zien dat jij voor een vaste rente kiest. Waarom? Omdat het meer stabiel is; de bank weet waar ze aan toe is. En anderzijds: als een variabele rente stijgt; dan is er een kans dat jij als koper de hypotheek niet meer kunt betalen. En dat scenario is voor een Spaanse bank mogelijk nóg erger.
Conclusie over hypotheekrentes:
De rentes wisselen momenteel sterk en er is veel onzekerheid. Houdt de rentes dus goed in de gaten of blijf in contact met Spaanse Hypotheek. Wij werken onze analyses regelmatig bij. Weet wel dat de rentes die voor jou gelden altijd afhankelijk blijven van je profiel en goede onderhandelingen. En dat is precies wat Spaanse Hypotheek voor ondernemers en vastgoedaankopers in het luxe segment mee helpt. Neem anders eens contact op.
Wordt een woning in Spanje jouw volgende verstandige beslissing?
Lage rentes? Opgelet!
Lijkt jou de rente in de aanbieding te mooi om waar te zijn? Dit is vaak het geval! Houd er rekening mee dat Spaanse banken lage rentes verstrekken in combinatie met het afsluiten van (vaak) dure verzekeringen. Op deze manier zijn de goedkope hypotheken niet altijd de meest voordelige. Onder de streep haal je het er dan niet uit! Laat je dus goed adviseren.
Meld je bijvoorbeeld als ondernemer aan voor de Spaanse Hypotheek Insiders. Dan ben je altijd op de hoogte van de meest recente ontwikkelingen. Óf download onze gratis whitepaper hieronder:
Hypotheek voor Ondernemers (incl. hypotheekrentes)
Gratis Whitepaper
Wil je graag weten hoe jij als ondernemer, DGA of vastgoedbelegger financiering in Spanje regelt én weten hoe de rentestanden tot stand komen? Download onze gratis whitepaper financiering voor ondernemers om inzicht te krijgen:
Spaanse Hypotheek bij een Nederlandse bank mogelijk?
Is een hypotheek voor een huis in Spanje bij een Nederlandse bank mogelijk?
De financiering van jouw Spaanse woning wil je wellicht deels uit vreemd vermogen betalen. De vraag hierbij is bij wie kun je dan terecht. Is het mogelijk om bij een Nederlandse bank als Rabobank of ABN Amro een financiering te krijgen voor je Spaanse onroerend goed? In dit artikel krijg je antwoord op verschillende vragen.
Kredietcrisis van 2008
Tijdens de crisis hebben veel Nederlandse banken beslag moeten leggen op onroerend goed in het buitenland. Dit bleek niet makkelijk om vanuit Nederland te realiseren. Vaak mislukte dit door de gebrekkige Spaanse communicatie en cultuur. Vanaf 2011 was het voor Nederlandse banken niet aantrekkelijk meer om zich op de Spaanse huizenmarkt te focussen. Hierdoor hebben veel banken het besluit genomen om vanaf dat moment geen woningen meer in Spanje te financieren. Financieringen voor woningen in Duitsland of Frankrijk worden nog wel eens gedaan.
Wel mogelijk om financiering te krijgen?
Wat zijn dan de mogelijkheden voor het financieren van een woning in Spanje? Wat veel Nederlanders blijkbaar niet weten is dat je als non-resident ook een hypotheek kan krijgen bij een Spaanse bank. Uiteraard word je wel als buitenlander (non resident) gezien en niet behandeld als een Spanjaard. Je bent onbekend en beschikt enkel over Nederlandstalige documentatie. Hierdoor kunnen (rente)voorwaarden nog wel eens anders uitpakken. Maar een gunstige financiering is zeker mogelijk.
Let op: Maak geen onterechte vergelijking! Op het internet kom je vaak zaken tegen als 80% financiering of zéér lage rentes. Denk aan websites van Spaanse banken of Idealista. Dit zijn voorwaarden voor een Spanjaard, en niet voor een Nederlander. Laat je daarom goed informeren wat jouw mogelijkheden zijn!
Voorwaarden van een financiering bij een Spaanse bank
Je dient altijd eigen vermogen mee te brengen bij de aankoop van een Spaanse woning. De Spaanse bank geeft maximaal 70% financiering op basis van de laagste waarde van de woning (aankoopsom of taxatiewaarde). Gezien de kosten koper van minimaal 10% is de eigen inleg altijd 40% van de aankoopsom. Verder beoordeelt de bank jouw financiële documentatie op jouw lasten ten opzichte van jouw netto inkomen. Bereken makkelijk of jij in aanmerking komt voor een hypotheek met onze DTI financieringscalculator!
Een financiering bij een Spaanse bank wordt soms gecombineerd met een wijziging van de Nederlandse hypotheek. Het komt vaak voor dat mensen overwaarde hebben op hun woning. Het advies is om even in gesprek te gaan met een Nederlandse hypotheekadviseur of het mogelijk is om deze overwaarde op te nemen. Let op: zodra de Nederlandse maandlasten hierdoor omhooggaan en en de schuld hoger wordt heeft dit ook weer invloed op jouw Spaanse financieringsmogelijkheden.
Het is dus verstandig om je goed te laten voorlichten. Twijfel? Neem dan gerust even contact op met een Spaanse hypotheekadviseur.
Nieuw in 2020: zelf je hypotheek afsluiten via Spaanse Hypotheek
Al jaren is het een begrip en mogelijkheid in Nederland: zélf je hypotheek afsluiten. Ben je echter op zoek naar een koopwoning in Spanje, dan zul je snel merken dat de mogelijkheden daar zeer beperkt zijn, met name voor buitenlanders.
Vanaf januari 2020 kun je via Spaanse Hypotheek nu wél zelf je hypotheek regelen. Uit gesprekken met klanten, partners en banken is gebleken dat deze optie één van de meest gevraagde opties voor een hypotheek is. Met deze optie regel je gewoon online, vanuit Nederland, een hypotheek bij een Spaanse bank. Geen lange bezoeken aan banken en overbodige kosten voor vliegtickets.
Spaanse Hypotheek is daarmee de eerste aanbieder die het mogelijk maakt zelf je hypotheek af te sluiten in Spanje!
Hoe werkt zelf je hypotheek afsluiten?
Indien je zelf met je hypotheek aan de slag wilt, kun je gebruik maken van het netwerk van Spaanse Hypotheek. Door onze connecties brengen we jou op basis van jouw profiel in contact met een Spaanse bank.
Via onze digitale uploadomgeving bouw je je eigen dossier op, waarmee de bank inzicht krijgt in jouw gegevens. Daarnaast krijg je toegang tot onze complete kennisbank om cursussen te volgen en jezelf in te lezen waar nodig.
Belangrijk is dat je vervolgens zelf het contact en de onderhandeling doet. Spaanse Hypotheek brengt jou de beste contacten uit haar netwerk van Spaanse banken. De kosten voor het zelf afsluiten bedraagt 995 euro inclusief BTW.
Zelf je Spaanse hypotheek afsluiten geschikt voor jou?
Een hypotheek zelf afsluiten klinkt aantrekkelijk, voor een lage prijs regel je namelijk jouw financiering vanuit Nederland bij een Spaanse bank. Maar in hoeverre past dit product bij jou? Een paar vuistregels voor zelf je hypotheek te regelen:
- Je hebt tijd om aandacht te besteden aan de hypotheekaanvraag en contact te onderhouden met de Spaanse bank.
- Er is kennis over zaken doen in Spanje en je vindt het niet erg om de onderhandelingen over de beste aanbieding bij de bank op je te nemen.
- Je bent volledig op de hoogte van je financiële onderbouwing. Bijvoorbeeld omdat je in loondienst bent; of als ondernemer je volledige boekhouding kent.
- Het contact met de bank verloopt in het Engels of in het Spaans.
“Houd er rekening mee dat zelf je hypotheek regelen een risicoproduct is. Zorg daarom dat je uitstekend op de hoogte bent van je eigen financiën. Het risico van een goede aankoop ligt namelijk bij jezelf; ook als de bank géén hypotheek kan verstrekken.” - Patrick Kruger
Wettelijke verplichtingen voor zelf afsluiten?
In Nederlands eist de Autoriteit Financiële Markten (AFM) dat je eerst een kennis- en ervaringstoets afneemt voordat je zelf een hypotheek regelt. Deze regelgeving is er in Spanje (nog) niet. Bij Spaanse Hypotheek zijn er plannen om deze toets alsnog te ontwikkelen, zodat je weloverwogen een goede keuze maakt!
Regel zelf je Spaanse Hypotheek
Overtuigd om zelf je Hypotheek te gaan regelen? Je vindt meer informatie op onze informatiepagina en de mogelijke hypotheekpakketten bij Spaanse Hypotheek. Wil je graag meer advies over een verstandige keuze? Neem gerust vrijblijvend contact op!