Je vakantiewoning in Spanje verhuren
Je hebt een woning gekocht in Spanje, of je staat op het punt om dit te doen. Maar je beseft je ook dat je niet altijd in je (vakantie)woning gaat zijn. En daarnaast is Spanje een van dé vakantielanden van Europa. Een mooie kans om je woning (een deel van het jaar) te verhuren. Zo staat de woning minder leeg en kun je een deel van de lasten terugkrijgen. Of je kunt het zelfs als een Spaanse vastgoedinvestering zien!
Maar waar dien je nu op te letten bij het verhuren? Veel aankopers trappen in valkuilen omdat ze pas te laat hier rekening mee houden en daarnaast worden de regels in Spanje ook steeds strenger. Laat staan dat de regels in Spanje transparant zijn. Wij geven je graag de tips waarmee je deze valkuilen voorkomt.
Verschil permanente huur en toeristische verhuur
Voordat we dieper op het onderwerp ingaan, is het van belang om het verschil tussen permanente bewoning (vaste huur) en kortstondige (toeristische) verhuur te maken. Bij de eerste is de wetgeving in Spanje heel streng en kun je zelf eigenlijk geen gebruik maken van de woning.
Bij de tweede gaat het dus om kortstondige verhuur, waarbij je zelf ook een deel van het jaar gebruik maakt van de woning. In principe geldt een maximale huurperiode van 1 maand. De regels hiervan vallen onder de toeristische huurwetgeving. We zullen het dus alleen over deze toeristische verhuur hebben.
Startpunt van verhuur: aankoop van de woning
Regelmatig krijgen wij vragen over de mogelijkheden van de verhuur van een aangekocht pand, gefinancierd door Spaanse Hypotheek. Het komt namelijk nogal eens voor dat er bij de aankoop géén rekening is gehouden met de mogelijkheden tot verhuur, terwijl dit wel specifiek de wens was bij de aankoop. Dit is een van de grootste valkuilen die wij zien. Je dient hiermee rekening te houden met deze onderdelen:
Regels voor hypothecaire financiering van de Spaanse woning
In tegenstelling tot in Nederland, kent Spanje geen zelfbewoningsplicht voor aankopen met hypothecaire financiering. De Spaanse bank waar je de financiering regelt zal dus géén voorwaarden stellen voor het verhuren van je woning als non-resident aankoper.
Wel krijgen we regelmatig de vraag of (potentiële) verhuur invloed heeft op de hoogte van je hypotheek. Hier kunnen we kort in zijn: nee. De Spaanse bank ziet de aankoop als een privéaangelegenheid en zal dus alleen jou als aankoper beoordelen op de maximale financieringsmogelijkheden. Eventuele toekomstige inkomsten zijn ook voor jou privé.
Dit geldt overigens ook voor meer zakelijk verhuur, zoals een B&B. De woning koop je als privépersoon.
Regels toeristische verhuur vanuit lokale gemeente
Net als in Amsterdam zijn de problemen rondom toeristische verhuur in Spanje niet uitgebleven. Daarom zijn ook in Spanje de lokale overheden strenger gaan optreden tegen kortetermijnverhuur via platforms als AirBnB, om overlast te voorkomen en de eigen hotelbranche te beschermen.
In Spanje is het nodig om een wettelijke vergunning te krijgen voor verhuur en de woning dient ook geregistreerd te worden. Zeker in zeer toeristische steden als Barcelona of Palma is het tegenwoordig zeer lastig om nog een verhuurvergunning te krijgen.
Zorg dat je vóór de aankoop dus goed uitzoekt of de gemeente wel vergunningen uitgeeft!
Regels toeristische verhuur vanuit woningcomplex
In de Spaanse huurwet is opgenomen dat eigenaren van een woningcomplex, zoals een condominium / appartementengebouw meer rechten krijgen om beperkingen in verhuur op te leggen. In Spaanse binnensteden zijn woningcomplexen eerder de regel dan de uitzondering, dus ook hier dien je eerst navraag te doen bij de eigenaar van het complex.
Welke partij helpt je bij het kopen van een huis voor verhuur
Er zijn een aantal partijen die je kunnen adviseren over de mogelijkheden om een Spaanse woning te kopen die je óók kunt verhuren in Spanje. We lichten ze één voor een toe:
1. De (aankoop)makelaar
Vaak begint jouw aankoop bij een aankoopmakelaar die jou meeneemt in je Spaanse avontuur. De makelaar is meestal goed op de hoogte van de regelgeving en eisen/wensen van de lokale gemeente, verkoper en eigenaar van een complex. Vraag hier dus altijd naar.
Houd er wel rekening mee dat de makelaar handelt vanuit eigen gewin. De verkoop van de woning staat altijd op plek 1 van de makelaar, en zaken als een lastig te verkrijgen verhuurvergunning worden vaak weggemoffeld of overheen gepraat. Blijft de makelaar vaag over de mogelijkheden? Ga dan zelf meer onderzoek doen!
2. De verkoper (bijv. projectontwikkelaar)
Uiteraard speelt de verkoper ook een belangrijke rol. Zeker als het een projectontwikkelaar betreft van een nieuwbouwproject, dan zal de verkoper vaak eerlijk aangeven of verhuur gewenst is.
Let op: een verkoper van een privépand zal echter ook vanuit de verkoop handelen en mogelijke issues bij verhuur uit de weg gaan.
3. Juridisch adviseur / advocaat
Als laatste heb je de enige echte onafhankelijke partij die jouw kan bijstaan. Een juridisch adviseur werkt vanuit jouw belang en kijkt naar alle belangen. Dus zowel de verkopende partij als de eisen van de lokale gemeente. Wil je zekerheid over de mogelijkheden dan raden wij aan om een goede advocaat in te schakelen. Deze helpt namelijk ook vaak om de vergunning daadwerkelijk te regelen!
Tip: Spaanse Hypotheek heeft goede contacten met ervaren juridische adviseurs. Vraag ons naar de mogelijkheden.
Hoe regel je de vergunning voor het verhuren van je Spaanse (vakantie)woning?
Super, je hebt je Spaans vastgoed gekocht, gefeliciteerd! Maar nu wil je deze verhuren. Wat moet je nu precies doen? Sinds de nieuwe Spaanse huurwet is dit strenger geworden.
Wat je nodig hebt is een verhuurvergunning, ofwel registratienummer. Je dient je woning dus te registreren bij de lokale overheid / gemeente. Hierbij doen je een aanvraagformulier in (declaración responsable) waarbij je ook moet kunnen aantonen dat je woning de legaal en geschikt is, en voldoet aan fundamentele gezondheids- en veiligheidseisen, zoals:
- Een verwarming en/of airco
- Alle sanitaire voorzieningen compleet
- Elektriciteit
- Schoon drinkwater
- Contactgegevens van verhuurder
- etc.
Het formulier kun je aanvragen via het Servicio Territorial de Turismo. De ingevulde documenten kun je laten bestempelen bij het postkantoor en op laten sturen naar het dichtstbijzijnde Registro del Servicio Territorial de Turismo.
Je kunt het aanvraagformulier zelf indienen, maar het aanleveren van de woningeisen is wederom een zaak die een juridisch adviseur voor je kan regelen. Vaak wordt de registratie direct door de advocaat geregeld. Vraag ons naar de mogelijkheden.
Let op: registratie is verplicht bij verhuur. Indien je illegaal verhuurt, dan kunnen hier boetes tot wel €100.000 euro op staan.
Praktische tips bij de verhuur van je Spaanse huis
We hebben een aantal handige tips voor je op een rij gezet waarmee je zorgeloos je huis kunt verhuren:
Houdt rekening met een lang proces
In Spanje gaat alles trager dan in Nederland, zeker als het om overheidsinstanties gaat. Het uitbesteden aan een professionele partij versnelt het proces vaak en zorgt ervoor dat je geen zaken vergeet waardoor het proces nóg langer duurt. Houdt rekening met 7 tot wel 20 weken.
Besteed de verhuur uit
Vaak wordt gedacht dat je de woning zelf wel op AirBnB kunt zetten en dat het daarmee geregeld is. Er komt echter meer bij kijken dan je denkt. Even op een rij:
- Je hebt een registratieplicht van huurders (NAW gegevens, nationaliteitsbewijs, etc.) en je moet deze verplicht delen met de Guardia Civil of Policia Nacional
- Je dient de schoonmaak en woningcontroles te regelen
- Regelmatige check alarmen en gas/water/licht
- Woningonderhoud (incl. tuin of zwembad)
- Marketing onderhouden (verhuurplatforms of via eigen netwerk)
- Meertalige sleuteluitgifte (al kan dit ook geautomatiseerd)
Daarnaast heb je ook een belastingplicht, die nogal de nodige administratie met zich meebrengt. Vraag na of een woningbeheerder in Spanje dit ook aanbiedt!
Over het algemeen ben je 15 a 20% van de verhuurinkomsten hier aan kwijt, maar vaak betaalt zich dit zeker terug.
Vergeet de belastingaangifte niet!
Als je een huis in Spanje gaat verhuren ben je belastingplichtig. De huurinkomsten dien je bij de belastingambtenaar aan te geven. In geval van toeristische verhuur is dit 1x per kwartaal. Hier komt de registratieplicht weer om de hoek kijken, want deze gebruik je voor het indienen van deze belasting. Je gebruikt hiervoor Formulier 210 (Modelo 210).
Wil je hier alles over weten? Bestel dan onze handleiding kosten & belastingen.
Je kunt de belastingen ook uitbesteden, zodat je altijd weet dat deze tijdig worden ingediend.
Woning aankopen in Spanje voor (gedeeltelijke) verhuur
Wil je graag een woning in Spanje kopen die je (gedeeltelijk) wilt verhuren? Vraag dan naar de mogelijkheden bij Spaanse Hypotheek. Onze adviseurs helpen je in het aankooptraject, met doordachte financiering en de juiste beslissingen. Ook helpen we je met ons professionele netwerk die je bijstaan met raad & daad.