Hypotheekrente Spanje
Een belangrijk onderwerp bij een financiering van een Spaanse woning: de hypotheekrente in Spanje. Vaak zie je verschillen hierin, zeker op het internet. En wat zijn de verwachtingen van eventuele rentewijzigingen, zodat je hiermee rekening kunt houden? Onze analisten duiken ieder jaar in op het vraagstuk hypotheekrentes in Spanje.
Maar laten we beginnen met een standaardreactie van woningaankopers in Spanje:
‘’Op het internet lees ik veel lagere rentes!’’
Het komt voor dat we dit meerdere keren per week te horen krijgen. Mensen zien vaste rentes voorbijkomen van 2 of 3%, maar de vraag is: hoe is dit mogelijk?
De reden is simpel. Deze rentes zijn namelijk bestemd voor Spanjaarden die in Spanje wonen. Het kán voorkomen dat deze rentes ook verstrekt worden aan inwoners die niet van origine Spaans zijn. Maar in dat geval betreft het buitenlanders die al >2 jaar wonend en belastingplichtig zijn in dit land. Jij als Nederlander, die geen belasting in Spanje betaalt, wordt gezien als buitenlander die hier een hypotheek aanvraagt. Hiervoor worden altijd rente toeslagen gerekend, de zogenaamde risico-opslag.
Belangrijker is: wat zijn nu de daadwerkelijke rentes voor jou als Nederlandstalige aankoper uit Nederland of België? En hoe komen deze hypotheekrentes tot stand? Daarvoor starten we eerst met een terugblik naar voorgaande jaren:
Terugblik op de jaren 2020 – 2022
Toen de coronacrisis toesloeg in 2020 waren de meningen over de rentes in Spanje (en Europa) enorm verdeeld. De een riep dat de rentes enorm zouden stijgen door deflatie, de ander dat de rentes historisch laag zouden blijven door de ingrepen van de ECB. Tijdens de coronacrisis bleven die rentes een tijd lang erg laag, waardoor het voor veel mensen aantrekkelijk was om een hypotheek af te sluiten, zelfs voor kopers die het eigenlijk uit eigen vermogen kunnen betalen, de zogenoemde cashbuyers.
De rol van de Europese Centrale Bank (ECB)
Net zoals Nederland is Spanje lid van de eurozone en heeft de ECB veel invloed op het monetaire beleid en de rentes. Een belangrijke indicator hierin is de euribor rate (de rente waarmee banken geld aan elkaar kunnen uitlenen). Deze bepaalt grotendeels de variabele rentestanden in Europa. De vaste rente is daar vervolgens weer een afgeleide van, al heeft iedere Spaanse bank zijn eigen risicobepaling methode.
Sinds 2014 zijn er al grootschalige opkoopplannen opgezet, die o.a. ervoor zorgden dat de rentes (kunstmatig) laag bleven. Tot heel 2021 zijn deze steunplannen door blijven gaan, net als het reguliere opkoopbeleid van de ECB, en bleef de gemiddelde hypotheekrente in Spanje lager dan ooit.
De rol van de economie en de woningmarkt
Naast de ECB, speelt ook de economie en de status van de woningmarkt een grote rol. Denk aan het (hoge) inflatieniveau bijvoorbeeld, of we in een gunstige economische situatie zitten of in een recessie, én uiteraard of vastgoed in Spanje courant is en goed verkoopt / voldoende roulatie is.
Dit alles maakt dat in de loop van 2022 de hypotheekrentes snel aan het veranderen waren. De ECB verhoogt in stappen de rentes, alhoewel het opkoopprogramma voor de zuidelijke Europese landen wel blijft bestaan. Uit een rapport van het Spaanse Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE) blijkt dat het gemiddelde rentepercentage over woningen voor non-residenten snel stijgt, tot wel boven de 4 of zelfs 5%.
En hiermee komen we bij onze verwachting voor 2023:
Hypotheekrente 2023 verwachting
De verwachting is dat de woningmarkt in Spanje én het gedrag van de Spaanse banken gaat veranderen de komende tijd. Spaanse banken zullen nog steeds graag hypotheken aan non-residenten verstrekken, want dit is een interessante inkomstenbron voor ze. Maar ook de hypotheekrentes in Spanje zijn afhankelijk van het beleid van de ECB. Deze is langzaam aan het stabiliseren, maar er zijn nog wisselingen. Op dit moment kun je het volgende merken:
- Spaanse banken offreren sneller een mixrente (10 jaar vast, de rest variabel).
- Een hogere vaste rente die geboden wordt, t.o.v. een variabele rente.
- Een wisselende Euribor-rente, waardoor de variabele rente ook per maand kan verschillen.
Dit heeft alles te maken met de onzekerheid voor Spaanse banken. Ze willen jou geen langdurige vaste rente bieden als de ECB mogelijk haar tarieven gaat verhogen en het risico verlagen op lange termijn. Houd hier dus rekening mee als internationale aankoper! Ook zal een offerte van de bank vaak minder lang geldig zijn dan in eerdere jaren.
Actuele rentetarieven in Spanje
Met de schommelingen van de afgelopen maanden is de verwachting dat hypotheekrente in 2023 behoorlijk kan afwijken van de rentes die we kenden in 2020 en 2021. Houd rekening met hogere rentes al a 4,5-5,5% voor zowel variabele als vaste rentes.
Let op: rentetarieven voor buitenlanders zijn altijd maatwerk, er is geen vaste hypotheekrente. We vertellen je hier graag meer over:
Bepaling van jouw specifieke rentetarieven door Spaanse bank
Veel woningaankopers die wij begeleiden bij Spaanse Hypotheek gaan er vaak vanuit dat het laagst mogelijke rentetarief óók wel voor hun zal gelden. In Spanje is dit niet gebruikelijk, zeker niet voor non-residenten. De rente die een bank in Spanje jou biedt, is afhankelijk van jouw dossier en de variabelen, zoals:
- De kwaliteit van het onderpand
- Wat is de aankoop- en hypotheeksom?
- De looptijd die je mag aangaan
- Hoeveel eigen vermogen kun je inbrengen?
- Uit welke bron komt je inkomen (vast, flexibel, onderneming, etc.)
- Welke bankproducten neem je nog meer af?
Houd er ook rekening meer dat het aantrekkelijk blijft om te investeren in Spaans vastgoed. De woningmarkt voor buitenlandse aankopers verschilt nog steeds erg van Nederland, en de prijzen liggen nog steeds gemiddeld 40% lager dan in Nederland.
Moet ik kiezen voor een variabele of vaste rente?
Het antwoord kunnen en mogen wij je niet geven. De keuze is altijd aan jou zelf. Afhankelijk van de Spaanse bank krijg je meestal de optie tussen een vaste rente (vastgezet voor een bepaalde looptijd) of een variabele rente (wisselt jaarlijks met de huidige bankrentes). Als een van de weinige partijen biedt Spaanse Hypotheek ook onder voorwaarden een mix van beide opties. Vraag ons naar de voorwaarden.
Bij de keuze voor een rente raden wij het aan om rekening te houden met deze zaken:
- Wat zijn de verwachtingen en voorspellingen van de economie én de ECB; en combineer dit met de looptijd van je hypotheek. Is de rente laag en de verwachting dat deze stijgt? Dan kiest met vaak voor een vaste rente. Is de rente hoog of wisselend en zijn er tekenen dat deze gaat dalen voor lange termijn? Dan is variabel mogelijk een optie.
- De wens van de Spaanse bank. De bank zal normaal gesproken liever zien dat jij voor een vaste rente kiest. Waarom? Omdat het meer stabiel is; de bank weet waar ze aan toe is. En anderzijds: als een variabele rente stijgt; dan is er een kans dat jij als koper de hypotheek niet meer kunt betalen. En dat scenario is voor een Spaanse bank mogelijk nóg erger.
Conclusie over hypotheekrentes:
De rentes wisselen momenteel sterk en er is veel onzekerheid. Houdt de rentes dus goed in de gaten of blijf in contact met Spaanse Hypotheek. Wij werken onze analyses regelmatig bij. Weet wel dat de rentes die voor jou gelden altijd afhankelijk blijven van je profiel en goede onderhandelingen. En dat is precies wat Spaanse Hypotheek voor ondernemers en vastgoedaankopers in het luxe segment mee helpt. Neem anders eens contact op.
Wordt een woning in Spanje jouw volgende verstandige beslissing?
Lage rentes? Opgelet!
Lijkt jou de rente in de aanbieding te mooi om waar te zijn? Dit is vaak het geval! Houd er rekening mee dat Spaanse banken lage rentes verstrekken in combinatie met het afsluiten van (vaak) dure verzekeringen. Op deze manier zijn de goedkope hypotheken niet altijd de meest voordelige. Onder de streep haal je het er dan niet uit! Laat je dus goed adviseren.
Meld je bijvoorbeeld als ondernemer aan voor de Spaanse Hypotheek Insiders. Dan ben je altijd op de hoogte van de meest recente ontwikkelingen. Óf download onze gratis whitepaper hieronder:
Hypotheek voor Ondernemers (incl. hypotheekrentes)
Gratis Whitepaper
Wil je graag weten hoe jij als ondernemer, DGA of vastgoedbelegger financiering in Spanje regelt én weten hoe de rentestanden tot stand komen? Download onze gratis whitepaper financiering voor ondernemers om inzicht te krijgen:
Huis verhuren in Spanje: valkuilen & tips
Je vakantiewoning in Spanje verhuren
Je hebt een woning gekocht in Spanje, of je staat op het punt om dit te doen. Maar je beseft je ook dat je niet altijd in je (vakantie)woning gaat zijn. En daarnaast is Spanje een van dé vakantielanden van Europa. Een mooie kans om je woning (een deel van het jaar) te verhuren. Zo staat de woning minder leeg en kun je een deel van de lasten terugkrijgen. Of je kunt het zelfs als een Spaanse vastgoedinvestering zien!
Maar waar dien je nu op te letten bij het verhuren? Veel aankopers trappen in valkuilen omdat ze pas te laat hier rekening mee houden en daarnaast worden de regels in Spanje ook steeds strenger. Laat staan dat de regels in Spanje transparant zijn. Wij geven je graag de tips waarmee je deze valkuilen voorkomt.
Verschil permanente huur en toeristische verhuur
Voordat we dieper op het onderwerp ingaan, is het van belang om het verschil tussen permanente bewoning (vaste huur) en kortstondige (toeristische) verhuur te maken. Bij de eerste is de wetgeving in Spanje heel streng en kun je zelf eigenlijk geen gebruik maken van de woning.
Bij de tweede gaat het dus om kortstondige verhuur, waarbij je zelf ook een deel van het jaar gebruik maakt van de woning. In principe geldt een maximale huurperiode van 1 maand. De regels hiervan vallen onder de toeristische huurwetgeving. We zullen het dus alleen over deze toeristische verhuur hebben.
Startpunt van verhuur: aankoop van de woning
Regelmatig krijgen wij vragen over de mogelijkheden van de verhuur van een aangekocht pand, gefinancierd door Spaanse Hypotheek. Het komt namelijk nogal eens voor dat er bij de aankoop géén rekening is gehouden met de mogelijkheden tot verhuur, terwijl dit wel specifiek de wens was bij de aankoop. Dit is een van de grootste valkuilen die wij zien. Je dient hiermee rekening te houden met deze onderdelen:
Regels voor hypothecaire financiering van de Spaanse woning
In tegenstelling tot in Nederland, kent Spanje geen zelfbewoningsplicht voor aankopen met hypothecaire financiering. De Spaanse bank waar je de financiering regelt zal dus géén voorwaarden stellen voor het verhuren van je woning als non-resident aankoper.
Wel krijgen we regelmatig de vraag of (potentiële) verhuur invloed heeft op de hoogte van je hypotheek. Hier kunnen we kort in zijn: nee. De Spaanse bank ziet de aankoop als een privéaangelegenheid en zal dus alleen jou als aankoper beoordelen op de maximale financieringsmogelijkheden. Eventuele toekomstige inkomsten zijn ook voor jou privé.
Dit geldt overigens ook voor meer zakelijk verhuur, zoals een B&B. De woning koop je als privépersoon.
Regels toeristische verhuur vanuit lokale gemeente
Net als in Amsterdam zijn de problemen rondom toeristische verhuur in Spanje niet uitgebleven. Daarom zijn ook in Spanje de lokale overheden strenger gaan optreden tegen kortetermijnverhuur via platforms als AirBnB, om overlast te voorkomen en de eigen hotelbranche te beschermen.
In Spanje is het nodig om een wettelijke vergunning te krijgen voor verhuur en de woning dient ook geregistreerd te worden. Zeker in zeer toeristische steden als Barcelona of Palma is het tegenwoordig zeer lastig om nog een verhuurvergunning te krijgen.
Zorg dat je vóór de aankoop dus goed uitzoekt of de gemeente wel vergunningen uitgeeft!
Regels toeristische verhuur vanuit woningcomplex
In de Spaanse huurwet is opgenomen dat eigenaren van een woningcomplex, zoals een condominium / appartementengebouw meer rechten krijgen om beperkingen in verhuur op te leggen. In Spaanse binnensteden zijn woningcomplexen eerder de regel dan de uitzondering, dus ook hier dien je eerst navraag te doen bij de eigenaar van het complex.
Welke partij helpt je bij het kopen van een huis voor verhuur
Er zijn een aantal partijen die je kunnen adviseren over de mogelijkheden om een Spaanse woning te kopen die je óók kunt verhuren in Spanje. We lichten ze één voor een toe:
1. De (aankoop)makelaar
Vaak begint jouw aankoop bij een aankoopmakelaar die jou meeneemt in je Spaanse avontuur. De makelaar is meestal goed op de hoogte van de regelgeving en eisen/wensen van de lokale gemeente, verkoper en eigenaar van een complex. Vraag hier dus altijd naar.
Houd er wel rekening mee dat de makelaar handelt vanuit eigen gewin. De verkoop van de woning staat altijd op plek 1 van de makelaar, en zaken als een lastig te verkrijgen verhuurvergunning worden vaak weggemoffeld of overheen gepraat. Blijft de makelaar vaag over de mogelijkheden? Ga dan zelf meer onderzoek doen!
2. De verkoper (bijv. projectontwikkelaar)
Uiteraard speelt de verkoper ook een belangrijke rol. Zeker als het een projectontwikkelaar betreft van een nieuwbouwproject, dan zal de verkoper vaak eerlijk aangeven of verhuur gewenst is.
Let op: een verkoper van een privépand zal echter ook vanuit de verkoop handelen en mogelijke issues bij verhuur uit de weg gaan.
3. Juridisch adviseur / advocaat
Als laatste heb je de enige echte onafhankelijke partij die jouw kan bijstaan. Een juridisch adviseur werkt vanuit jouw belang en kijkt naar alle belangen. Dus zowel de verkopende partij als de eisen van de lokale gemeente. Wil je zekerheid over de mogelijkheden dan raden wij aan om een goede advocaat in te schakelen. Deze helpt namelijk ook vaak om de vergunning daadwerkelijk te regelen!
Tip: Spaanse Hypotheek heeft goede contacten met ervaren juridische adviseurs. Vraag ons naar de mogelijkheden.
Hoe regel je de vergunning voor het verhuren van je Spaanse (vakantie)woning?
Super, je hebt je Spaans vastgoed gekocht, gefeliciteerd! Maar nu wil je deze verhuren. Wat moet je nu precies doen? Sinds de nieuwe Spaanse huurwet is dit strenger geworden.
Wat je nodig hebt is een verhuurvergunning, ofwel registratienummer. Je dient je woning dus te registreren bij de lokale overheid / gemeente. Hierbij doen je een aanvraagformulier in (declaración responsable) waarbij je ook moet kunnen aantonen dat je woning de legaal en geschikt is, en voldoet aan fundamentele gezondheids- en veiligheidseisen, zoals:
- Een verwarming en/of airco
- Alle sanitaire voorzieningen compleet
- Elektriciteit
- Schoon drinkwater
- Contactgegevens van verhuurder
- etc.
Het formulier kun je aanvragen via het Servicio Territorial de Turismo. De ingevulde documenten kun je laten bestempelen bij het postkantoor en op laten sturen naar het dichtstbijzijnde Registro del Servicio Territorial de Turismo.
Je kunt het aanvraagformulier zelf indienen, maar het aanleveren van de woningeisen is wederom een zaak die een juridisch adviseur voor je kan regelen. Vaak wordt de registratie direct door de advocaat geregeld. Vraag ons naar de mogelijkheden.
Let op: registratie is verplicht bij verhuur. Indien je illegaal verhuurt, dan kunnen hier boetes tot wel €100.000 euro op staan.
Praktische tips bij de verhuur van je Spaanse huis
We hebben een aantal handige tips voor je op een rij gezet waarmee je zorgeloos je huis kunt verhuren:
Houdt rekening met een lang proces
In Spanje gaat alles trager dan in Nederland, zeker als het om overheidsinstanties gaat. Het uitbesteden aan een professionele partij versnelt het proces vaak en zorgt ervoor dat je geen zaken vergeet waardoor het proces nóg langer duurt. Houdt rekening met 7 tot wel 20 weken.
Besteed de verhuur uit
Vaak wordt gedacht dat je de woning zelf wel op AirBnB kunt zetten en dat het daarmee geregeld is. Er komt echter meer bij kijken dan je denkt. Even op een rij:
- Je hebt een registratieplicht van huurders (NAW gegevens, nationaliteitsbewijs, etc.) en je moet deze verplicht delen met de Guardia Civil of Policia Nacional
- Je dient de schoonmaak en woningcontroles te regelen
- Regelmatige check alarmen en gas/water/licht
- Woningonderhoud (incl. tuin of zwembad)
- Marketing onderhouden (verhuurplatforms of via eigen netwerk)
- Meertalige sleuteluitgifte (al kan dit ook geautomatiseerd)
Daarnaast heb je ook een belastingplicht, die nogal de nodige administratie met zich meebrengt. Vraag na of een woningbeheerder in Spanje dit ook aanbiedt!
Over het algemeen ben je 15 a 20% van de verhuurinkomsten hier aan kwijt, maar vaak betaalt zich dit zeker terug.
Vergeet de belastingaangifte niet!
Als je een huis in Spanje gaat verhuren ben je belastingplichtig. De huurinkomsten dien je bij de belastingambtenaar aan te geven. In geval van toeristische verhuur is dit 1x per kwartaal. Hier komt de registratieplicht weer om de hoek kijken, want deze gebruik je voor het indienen van deze belasting. Je gebruikt hiervoor Formulier 210 (Modelo 210).
Wil je hier alles over weten? Bestel dan onze handleiding kosten & belastingen.
Je kunt de belastingen ook uitbesteden, zodat je altijd weet dat deze tijdig worden ingediend.
Woning aankopen in Spanje voor (gedeeltelijke) verhuur
Wil je graag een woning in Spanje kopen die je (gedeeltelijk) wilt verhuren? Vraag dan naar de mogelijkheden bij Spaanse Hypotheek. Onze adviseurs helpen je in het aankooptraject, met doordachte financiering en de juiste beslissingen. Ook helpen we je met ons professionele netwerk die je bijstaan met raad & daad.
