Spaanse Hypotheek

Als investeerder in vastgoed ben je altijd op zoek naar het beste rendement voor je investering. Het is algemeen bekend dat het al jaren niet meer rendabel is om je geld op een spaarrekening te zetten. Maar ook in de wereld van vastgoed investments kan het rendement nogal verschillen. De aankoop van Spaans onroerend goed is financieel gezien een zeer interessante optie, die steeds meer grote en kleine investeerders aantrekt.

We nemen je graag mee in een aantal onderwerpen die bepalen of investeren in Spaans vastgoed interessant is, inclusief de voor- en nadelen.

Lage hypotheekrente in Spanje

De gemiddelde hypotheekrente van Spaanse banken ligt al langere tijd ontzettend laag. Een gemiddeld rentepercentage tussen de 1,5% en 2% maakt dat het risico van je investering simpelweg zeer klein is. De lage maandlasten maken het financieel aantrekkelijk om voor een hypotheek te kiezen, ook in het geval je de woning in z’n totaliteit zou kunnen aanschaffen met eigen geld.

Daarnaast zijn de verwachtingen dat de hypotheekrente laag blijft. We posten hier regelmatig onze visie, ook als deze wijzigt.

De situatie op de Spaanse woningmarkt

Na de crisis op de huizenmarkt die in 2007 begon, liggen de huizenprijzen inmiddels alweer een aantal jaar boven het niveau van voor de crisis. Sterker nog, de huizenmarkt in Spanje lieten de afgelopen 5 jaar een forse groei zien. Door de toenemende vraag aan woningen steeg daarmee ook het verwachte rendement, indien je aankocht om later te verkopen.

Tarieven hypotheek Spanje

Door de coronacrisis zijn hier wel wat veranderingen in gekomen. Door de eerste lockdown in maart-juni zijn de prijzen van koopwoningen gedaald met gemiddeld 6,1%. Opvallend genoeg heeft deze terugval zich weer snel hersteld. De verwachting is dat de woningprijzen stabiliseren op de nulgrens voor de aankomende jaren (2020-2022).

Dit heeft grotendeels te maken met vraag en aanbod. Enerzijds is de vraag iets afgenomen, mede door tijdelijke reisrestricties en doordat Spanje geen woningkrapte kent, zoals in Nederland momenteel. Anderzijds blijft zoals eerder beschreven de rente laag en de vraag uit het buitenland groot. Dit zien we bijv. in het feit dat huizenprijzen ongeveer 30 to 45% lager liggen dan in Nederland. Dit maakt het voor aankopers uit de Benelux een betaalbare en interessante vastgoed optie.

 

Opvallend

De regio’s waar buitenlanders het meest aankopen (balearen, islas canarias en stedelijke gebieden) hebben de minste daling gezien (+/- 4%) en zijn ook het snelst hersteld van de daling.

 

Ontwikkelingen op gebied van verhuurprijzen

Een Interessante trend is daarnaast dat de huurprijzen sterk zijn gedaald in 2020. Dit heeft twee oorzaken:

  • De huurprijzen waren in de periode 2015-2020 behoorlijk hard gestegen, zeker naar Spaanse begrippen. Er was dus al sprake van overprijsde huren die weer in balans gebracht dienden te worden. Zeker omdat – zoals de koopmarkt aangeeft – er geen woningkrapte is in Spanje. Aanbod genoeg!
  • Daarnaast is er veel aanbod vrijgekomen op de huurmarkt door het wegvallen van toerisme en kortstondig verblijf in Spanje. Dit fenomeen zien we bijv. in Amsterdam ook. Het aanbod nam hierdoor snel toe.

Het fijne hiervan is dat er weer ruimte is voor de huurprijzen om te groeien. Zodra de reisbewegingen naar Spanje weer toenemen en bijv. Spanjaarden ruimte hebben om groter % van hun inkomen aan woning te besteden, zullen de huurprijzen weer stijgen. En dat is goed voor het rendement op de (mid)lange termijn.

 

Wist je dat?

Spanjaarden gemiddeld 18-24% van hun inkomen aan huisvesting besteden? Ter vergelijking: In Nederland is dit in 2020 al meer dan 40% tot wel 65%! Terwijl het Nibud adviseert maximaal 33% van het inkomen hiervoor in te zetten.* Spanjaarden besteden hun euro’s dus graag aan andere zaken!

 

Goedkoop aflossen op je hypotheek

spaanse hypotheek icon 1 Een nadeel in Spanje is dat boetevrij aflossen bij een bank geen normale gang van zaken is in Spanje. Via Spaanse Hypotheek is het mogelijk dat je wel goedkoop extra kunt aflossen op je Spaanse hypotheek. De je kunt uitgaan van de volgende vuistregels:

  • Eerste 10 jaar: 2% boete bij vaste rente
  • Na eerste 10 jaar: 1,5% boete bij vaste rente
  • Eerste 3 jaar: 0,25% boete bij variabele rente
  • Na eerste 3 jaar 0% boete bij variabele rente

Voorbeeld: Als je een hypotheek met variabele rente, dan betaal je bij een extra aflossing van €10.000,- in het eerste jaar €25,- aan kosten. Wil je als investeerder graag huurinkomsten gebruiken om extra af te lossen en zo de lastendruk verlagen, dan is dat een betaalbare optie.

Interessant rendement genereren

Uiteindelijk zoek je als 2e woning koper of investeerder naar een interessant rendement. Je vastgoed wordt naar verwachting op de lange termijn meer waard, maar ook tussentijds valt er financieel voordeel te behalen, bijvoorbeeld door inkomsten uit (vakantie)verhuur.

Rendement uit verhuur

Het zonnige en warme klimaat van Spanje maakt het een geliefd vakantieland, ook in de maanden dat het in Noord-Europa al wat minder lekker weer is. Afhankelijk van de locatie en juiste voorzieningen, kan je woning vrijwel het hele jaar door een extra inkomen genereren als vakantiewoning. De verwachting is dat deze markt in 2021 al weer aantrekt.

investering 3 compressed

Het beheer kun je desgewenst eenvoudig uitbesteden aan gespecialiseerde bedrijven die zowel de reserveringen, de sleutelafgifte en de schoonmaak voor je kunnen regelen. Een voorbeeld is woningbeheer Valencia. Zo heb je vanuit Nederland nergens omkijken naar en worden de inkomsten op regelmatige basis naar je overgemaakt.

Ook zou je ervoor kunnen kiezen om in plaats van vakantieverhuur de woning te verhuren op de reguliere woningmarkt. De opbrengsten per nacht zullen dan lager liggen dan bij het verhuren als vakantiewoning, maar de inkomsten zijn daardoor stabieler. Dit is wel sterk afhankelijk van de locatie, maar denk aan een gemiddeld rendement van 5%.**

Rendement bij verkoop

De verwachting is dat de huizenprijzen de komende jaren stabiliseren. Over de lange termijn zal de waarde van je woning echter zeker stijgen. Op de relatief korte termijn kun je dus uitgaan van een woningwaarde die stabiel blijft (en daardoor zekerheid biedt). Op de lange termijn kun je een mooie overwaarde genereren.

Ook is het mogelijk om nog extra winst te genereren door al vroegtijdig een nog te realiseren bouwproject te financieren. Bouwbedrijven maken het vaak financieel aantrekkelijk om al op een eerder moment het bouwproject in te stappen, omdat jouw inleg dan gebruikt kan worden voor de bouw. Dit is voornamelijk interessant voor investeerders die de woning niet zelf in gebruik gaan nemen. Tegen de tijd dat het project wordt opgeleverd (gemiddeld één tot anderhalf jaar), is de woning al in waarde gestegen. Daarna profiteer je natuurlijk nog van de gewone jaarlijkse stijgingen.

Het juiste moment om te investeren in Spaans vastgoed

Het is nooit een goede of slechte tijd om te investeren, ook niet in vastgoed in Spanje. We doen dan ook geen adviezen hierin. Wel blijkt uit deze analyse dat je op de mid- tot lange termijn per definitie een interessante investering begaat. En daarnaast heb je ook toegang tot een heerlijk woning in het zonnige Spanje!

Profiteer van een historisch lage hypotheekrente, voordelige aflos voorwaarden en een redelijk positief ogende woningmarkt. Als je kiest om te investeren kun je een mooi rendement verwachten tegen een relatief laag risico.

De hypotheekvoorwaarden zijn momenteel zo voordelig dat investeerders die het vastgoed voor het grootste deel of volledig zelf zouden kunnen bekostigen, in de meeste gevallen toch voor een hypotheek kiezen. Zo behoud je de mogelijkheid om naast het beleggingsobject in Spanje een deel van je geld te beleggen in andere zaken.

Meer weten?

Overweeg je om te investeren in een woning of bouwproject in Spanje? We helpen je hier graag verder mee. Neem vrijblijvend contact met ons op, of vraag alvast een hypotheekrapport of pre-scan aan via onze website.

 

*https://www.nibud.nl/beroepsmatig/nibud-meer-dan-helft-van-budget-op-aan-vaste-lasten/
** https://www.worldwidepropertysales.com/nl/2018/10/11/what-do-i-need-to-know-about-renting-out-my-holiday-home-in-spain/