In Spanje is een nieuwe hypotheekwet aangenomen per 14 juni 2019. Er gaat vanaf dit moment veel wijzigen in het proces van het aanvragen van een hypotheek. Ook voor een non-resident! Daarom is het belangrijk goed op de hoogte te blijven. Ondanks de meerdere onduidelijkheden op dit moment, kunnen we jou al enkele veranderingen toelichten.
1. Bezoek aan de notaris
De nieuwe wet verplicht de banken om het volledige hypotheekdossier tien dagen voor de passeerdatum te sturen naar de notaris. Dit is een belangrijke regel, aangezien dit voor de nieuwe wet ook één dag voordien mocht zijn. Dit brengt dus een vertraging mee in het afwikkelen van de hypotheek. Een hypotheekproces zal niet meer gemiddeld 6 tot 8 weken duren, maar de verwachting van de looptijd van het proces is gemiddeld 7 tot 10 weken.
Let wel: indien jouw profiel aan een bepaald aan criteria van banken voldoet, dan kan het proces ook sneller verlopen. De adviseurs
In de tien dagen vóór de passeerdatum moet de klant twee keer persoonlijk de notaris bezoeken. Het eerste bezoek staat in teken van een uitleg van de condities van de hypotheek. Het is namelijk van groot belang dat de schuldenaar de voorwaarden van de hypotheek begrepen heeft en accepteert. De bank moet hierbij een overzicht verstrekken van alle kosten die verbonden zijn aan de ondertekening van de hypotheek. De notaris zal de volledige hypotheekvoorwaarden met de schuldenaar doornemen. Als beide partijen akkoord gaan, kan er een tweede bezoek worden gepland. Dit is niet mogelijk op één dag! Er moet een dag tussen zitten, zodat de klant de tijd heeft om de aanbieding te overwegen. Deze regel is dan ook ingesteld ter bescherming van de klant. Echter is het (zeker voor een non-residente koper) belangrijk om met deze nieuwe wetten rekening te houden!
⚠️ Passeren in Coronatijd: uiteraard is er de kans dat je tijdens het proces van passeren niet in Spanje kunt of wilt zijn. Zorg er dan tijdig voor (bijvoorbeeld bij een vakantie of woningbezichtiging in Spanje) dat je een poder legal afgeeft bij een notaris in Spanje. Hiermee kun je notaris machtigen de zaken voor je te regelen, zonder dat je aanwezig hoeft te zijn. Vraag ons naar de mogelijkheden.
Ook is dit te regelen via Nederland, maar in dat geval is het nodig dat een rechtbank in Nederland een apostille afgeeft voor een volmacht aan een notaris. Dit is geregeld tussen Nederland en Spanje in het Apostilleverdrag. Over het algemeen is dit een lang en mogelijk prijzig traject. We raden dit alleen aan als het echt niet anders kan.
2. Vervroegd aflossen
De boete die je moet betalen voor het vervroegd aflossen wordt verminderd. De boete kan per Spaanse bank verschillen! De algemene regel die bij de meeste Spaanse banken wordt aangehouden is het volgende: Je betaalt met een variabele rente de eerste vijf jaar 0,5%. Na deze vijf jaar betaal je 0,25% over het vervroegd af te lossen bedrag bij een hypotheek met variabele rente. Bij een hypotheek met een vaste rente zal de boete maximaal 2% bedragen over het af te lossen bedrag in de eerste 5 jaar. Daarna maximaal 1,5%. Het wordt dus gunstiger om in de toekomst, met deze nieuwe wet, voortijdig af te lossen.
3. Kosten voor de klant
Deze nieuwe hypotheekwet is ter verbetering van de bescherming van de klant volgens de Europese normen. Dit zie je ook terug in de eenmalige hypotheekkosten. Vanaf het ingaan van de nieuwe wetgeving zal de bank verantwoordelijk zijn voor de meeste eenmalige kosten voor het afsluiten van de hypotheek. Denk hier aan de hypotheekkosten voor de notaris, inschrijving van de hypotheek in het kadaster en de hypotheekbelasting. De enige eenmalige kosten voor de klant voor de hypotheek zijn de taxatiekosten en de administratiekosten van de bank.
4. Solvabiliteit van de klant
Wat betreft de beoordeling van de hypotheek, wordt inkomen nog belangrijker. Het is van groot belang dat jouw cashflow in orde is. Het is goed aantoonbaar dat je salaris ontvangt en dat je aan jouw overige betaalverplichtingen (hypotheek in Nederland) voldoet. De bank dient een grondig onderzoek te doen zodat de bank de risico’s van de toekomstige leningnemer kent. Het onderzoekt de werkgelegenheidssituatie, het lopende inkomen en het toekomstige inkomen. Als het krediet wordt geweigerd, moet de bank dit schriftelijk mededelen en de redenen daarvoor toelichten.
Transparantie in het proces
Bovenstaande zijn belangrijke wijzigingen in de nieuwe hypotheekwet. De Spaanse regering wil transparantie uiten naar de klant. Zoals je kan zien versterken ze deze wetten ter bescherming voor de klant. Echter brengt dit ook andere gevolgen met zich mee voor non-residenten die in Spanje een woning aankopen. Denk bijvoorbeeld al aan het twee keer bezoeken van de notaris. Laat je daarom goed voorlichten wat betreft het proces, om problemen hierin te voorkomen. Neem gerust eens contact op voor advies op maat!
